Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog

Nous contacter

Section Daniel MAYER Canton de Mundolsheim
Fédération du Bas Rhin du Parti Socialiste
8 rue Saint-Ehrard - 67100 Strasbourg
Courriel : ps.mundolsheim@gmail.com

Recherche

Archives

27 septembre 2012 4 27 /09 /septembre /2012 22:21

 

Le moins que l'on puisse dire est que la place du demandeur de logement social est loin de faire concensus auprès des acteurs du secteur.

Un sujet qui fâche est qui jusqu'alors était soigneusement tenu à l'écart des discussions au sein de l'Union sociale pour l'habitat. Et voilà que, surprise il s'est invité à la dernière réunion plénière de cette docte assemblée. Il est vrai qu'à l'heure de l'internet et des réseaux sociaux, il paraissait difficile d'éviter les questions qui interpellent la juste place à accorder aux demandeurs dans les processus d'attribution.                                                                                                        Dans les allées du congrès de l'USH à Rennes, les discussions allaient bon train comme en témoigne un reportage de La Gazette.fr

 

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
15 juillet 2012 7 15 /07 /juillet /2012 06:41

surelevation

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les maires se sont prononcés jeudi 12 juillet pour

l'abrogation de la loi majorant de 30% les droits à

construire, qui avait été voulue par Nicolas Sarkozy à la

fin de son mandat et que le Sénat a déjà abrogée.

 

 

« Le Bureau de l’Association des maires de France (AMF) s’est prononcé, ce jour, en faveur de l’abrogation de la loi du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire », annonce dans un communiqué l’AMF. Pour les maires, cette loi est « trop systématique, inflationniste et source de contentieux ».


Augmentation du prix de la construction neuve

 

Elle impose en effet « des formalités et des procédures inutiles et très coûteuses à toutes les communes et aux intercommunalitéscompétentes ». « L’augmentation de droits à construire sur un terrain ne peut que mécaniquement accroître le prix de la construction neuve », ajoute l’AMF, qui redoute par ailleurs une hausse des conflits de voisinage.
En revanche, l’AMF apporte son soutien à la possibilité pour l’Etat de céder plus rapidement son foncier pour la réalisation de logements sociaux, et à la suppression de tout avantage fiscal lié à la durée de détention de terrains constructibles.


Le Sénat a abrogé mardi 10 juilletcette loi par le biais de l’adoption d’une proposition de loi socialiste. Inscrite en procédure accélérée (une seule lecture par assemblée), elle sera examinée le 25 juillet par l’Assemblée nationale qui devrait l’adopter conforme. Cette loi avait été adoptée à la toute fin du quinquennat précédent, répondant à un voeu de Nicolas Sarkozy pour favoriser la densification des constructions et tenter de remédier à la pénurie de logements.

 

Sur La Gazette.fr

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
3 juillet 2012 2 03 /07 /juillet /2012 07:16

cecile-duflot.jpg

Cécile Duflot a clôturé les 8èmes rencontres nationales des Schémas de cohérence territoriale (Scot), à Nantes

 

Clôturant les 8èmes rencontres nationales des Schémas de cohérence territoriale (Scot), à Nantes, la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement a posé les bases de sa politique et annoncé l’abrogation de la loi autorisant 30 % de droit à construire supplémentaire.


Regroupées en fédération nationale depuis 2010, les quelque 140 structures porteuses de Schémas de Cohérence Territoriale (Scot) se sont retrouvées à Nantes, le 28 et 29 juin. Les débats, qui ont mobilisé plus de 500 représentants de Scot de toute la France, ont porté sur les projets, notamment à travers les nouveaux pôles métropolitains, et le cas de Nantes-Saint-Nazaire au coeur de l’actualité.

« En proposant une vision prospective d’un territoire et en fixant les orientations de développement, le Scot peut générer une impulsion pour la mise en œuvre de projet » explique Stéphane Bois, Directeur du Syndicat Mixte du Scot de la Métropole Nantes Saint-Nazaire et organisateur de ces rencontres.

Le choix d’organiser les 8e Rencontres nationales des Scot à Nantes ne doit rien au hasard. Dans cette région, le Scot regroupe les deux aires urbaines reliées par l’estuaire de la Loire : Nantes et Saint-Nazaire. « Nous avons très vite souhaité dépasser le seul document réglementaire pour insuffler une dynamique de projets qui s’est traduite par l’organisation de conférences métropolitaines, des chantiers comme l’élaboration de projets urbains autour de quatre pôles émergents entre Nantes et Saint Nazaire ou encore Eco-cité, lauréate du fond  « Ville de demain » et qui a reçu 5,1 millions d’euros de l’Etat pour soutenir cinq projets de la métropole » explique Stéphane Bois.

Depuis le 1er juillet, le syndicat mixte du Scot est transformé en pôle métropolitain. Un nouveau comité du pôle composé de 113 élus représentants les six intercommunalités sera installé le 9 juillet. Le pôle métropolitain pourra mettre en oeuvre des actions d’intérêt métropolitain en matière de développement économique, de mobilités, de protection de l’environnement et d’accompagnement opérationnel des projets urbains. « Il nous permettra d’avoir un cadre pour conduire l’ensemble des actions d’intérêt métropolitain sans délégation de compétences » résume Stéphane Bois.

 

Une nouvelle organisation territoriale

 

S’il fait partie des précurseurs avec le sillon Lorrain notamment, le cas nantais fait école et les projets de pôles métropolitains se développent aux quatre coins de l’hexagone. Deux types de pôles métropolitains émergent : les pôles de proximité et les pôles de réseau qui pourraient devenir des éléments majeurs d’une nouvelle organisation territoriale.

Le principe de travailler sur l’échelle de l’aire urbaine avec un pôle de proximité fait quasi consensus. En revanche, les pôles de réseaux font grincer quelques dents du côté des conseils généraux ou régionaux. La région Pays de la Loire a ainsi refusé de délibérer sur le pôle métropolitain Loire Bretagne (NDLR qui regroupe Angers, Brest, Rennes, Nantes et Saint-Nazaire) craignant sans doute de voir s’échapper à terme certaines de ses compétences, comme les transports par exemple.

Cécile Duflot met en avant cette démarche inter-Scot. « Les Scot de nouvelle génération, mettront en évidence la cohérence globale du projet de territoire, en montrant l'articulation avec les territoires ou les Scot voisins » a-t-elle déclaré.

Gilles Retière, maire de Rezé et président par intérim de Nantes métropole, a rappelé que les Scot ont parfois du mal à s'articuler avec certains plans locaux d'urbanisme, particulièrement pour les autorisations de développement commercial et que les Plu communautaires ou Plu uniques sont davantage adaptés. Mais Cécile Duflot a rappelé que « les Scot ne sont pas des super-PLU ». Pour autant, elle a déclaré souhaiter  « donner une portée plus forte aux schémas régionaux rassemblés en un document unique (air-énergie-climat, aménagement du territoire, transports, cohérence écologique), ce qui passe par la compatibilité des Scot avec les documents régionaux ».

La ministre a également donné quelques pistes sur sa future politique du logement. Elle a annoncé l'abrogation de la loi autorisant 30 % de droit à construire supplémentaire, rappelé les objectifs du gouvernement de 500 000 nouveaux logements par an, dont 150 000 logements sociaux et confirmer le renforcement de « l’objectif de mixité sociale en passant de 20 à 25 % et en tenant compte des réalités locales »

.

Jean-Philippe Defawe sur Le Moniteur.fr

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
8 juin 2012 5 08 /06 /juin /2012 07:17

 

 

logement_social2.gif

Mesure promise par le candidat François Hollande pendant la campagne présidentielle, la garantie universelle pourrait voir le jour pendant l’été. Elle permettrait de diminuer les pratiques abusives de certains propriétaires privés.

Faciliter l’accès au logement des jeunes. C’est l’objectif affiché de la garantie universelle qu’a annoncé, en début de semaine, la ministre de l’Egalité des territoires et du logement, Cécile Duflot. Ce système viendrait prendre le relais de la garantie des risques locatifs (GRL), créée en 2007 puis rénovée en 2009 et qui n’a pas porté ses fruits. Alors que l’objectif était d’atteindre 1,2 millions de lots, seuls 310 000 ont été effectivement assurée avec ce produit assurantiel. D’une part, la GRL s’est retrouvé en concurrence avec l’assurance garantie loyer impayé (GLI) distribuée par des assureurs et notamment des courtiers, financièrement intéressés à la vente du produit. D’autre part, son coût était plus élevé que le produit concurrent. Enfin, la gouvernance de la GRL a été complexe : certains assureurs partenaires ont cessé de distribuer le produit au bout de quelques mois.

Trois types de modèles - Si les contours du nouveau système n’ont pas encore été rendus publics, trois types de modèles pourraient voir le jour.

  • une mutualisation des cautions locatives avec la création d’un Fonds de garantie universelle et mutuelle associant le secteur public et le secteur privé et couvrant à la fois les risques d’impayés et les accidents de la vie. Ce modèle de garantie est notamment issu du rapport établi par le Haut Conseil de la famille publié le 10 mai 2012 ;

  • une fusion de la GRL et de la GLI : afin d’éviter de ne faire porter le risque que sur une partie des assurés, les assureurs auraient l’obligation de distribuer une nouvelle version de la GRL ;

  • rendre obligatoire une garantie contre les impayés de loyers et la suppression de la caution solidaire : présenter un garant solvable constitue un frein majeur dans l’accès au logement (hors problèmes de ressources). En rendant obligatoire une assurance, la caution solidaire pourrait disparaître. Dans ce modèle, le locataire prendrait en charge une partie du coût des primes d’assurance. Ce système a notamment été recommandé par le Conseil économique social et environnemental en novembre 2011 dans un avis portant sur la mobilité des jeunes.

Cette garantie universelle pourrait permettre de résoudre une partie des difficultés croissantes des jeunes à entrer dans un logement autonome. Selon l’étude de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) publiée en novembre 2011, la part de ceux qui vivent chez leurs parents a augmenté de 3,5% entre 1992 et 2006.

Les pratiques abusives des propriétaires

Une enquête portant sur 349 pratiques abusives a été menée par l’Union régionale des comités locaux pour le logement autonome des jeunes (CLAJJ) en Rhône-Alpes entre 2010 et 2011. Résultat, 85% d’entre elles apparaissent illégales ou supposées illégales et 68% des ont été relevées en amont de la signature du bail. Parmi les pratiques observées, 18% concernent des discriminations, 20% les exigences du bailleur (dont des demandes illégales de documents). « Les propriétaires n’hésitent pas à demander des documents figurant dans la liste des documents ne pouvant être demandés à un candidat locataire (attestation de bonne tenue des comptes bancaires, copie de relevé de compte, attestation de l’employeur alors que le jeune a transmis son contrat de travail et ses bulletins de salaire, le numéro de sécurité sociale, …). De plus, certains obligent le locataire à verser le loyer via un prélèvement automatique ce qui relève des clauses abusives », souligne l’étude. Enfin, 6,25% des pratiques concernent la décence du logement mis à la location qui oscillent « entre vétusté, indécence et insalubrité ».

 

Cet article est en relation avec le dossier

Sur La gazette.fr

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
1 juin 2012 5 01 /06 /juin /2012 06:03

ministere-logement-351900.jpg

 

Entre deux consultations d’acteurs du logement, Cécile Duflot a détaillé ses projets pour ce secteur lors de l’Assemblée générale des entreprises sociales pour l’habitat, le 31 mai 2012. Une confirmation des propositions de François Hollande durant sa campagne, et quelques annonces.


En ce qui concerne le monde HLM, en plus du doublement du plafond du livret A pour le financement (lire l’encadré ci-dessous), Cécile Duflot a annoncé la suppression du prélèvement imposé sur la trésorerie des bailleurs, largement décrié, et qui touchait principalement les OPH. Le financement du logement social devra être également repensé, dans une logique pluri-annuelle. Enfin, elle s’est engagée à revoir la procédure d’attribution des logements : « Donner à nos concitoyens la certitude que l’examen objectif de leur situation ne pourra être entravé par je ne sais quelles considérations subjectives, c’est à cela que je veux parvenir rapidement. Je présenterais donc, rapidement, dans les semaines à venir, des propositions sur la manière dont je voudrais que l’on puisse discuter et travailler ensemble et nous permettre ainsi d’élaborer dans la plus large concertation possible, une reforme durable de la politique d’attribution des logements sociaux».

De 20% à 25% de logements sociaux - Comme annoncé par François Hollande, Cécile Duflot a confirmé que le pourcentage de logements sociaux de la loi SRU sera prochainement augmenté de 20 à 25%, et la loi plus strictement appliquée.

Enfin la ministre a évoqué le dossier foncier : « Nous présenterons des modalités de mise à disposition du foncier public auprès des collectivités locales, pour produire du logement à un coût abordable. En agissant sur la charge foncière, nous optimiserons l’équilibre financier des opérations, et en particulier des programmes de logements sociaux », a-t-elle déclaré.

La fiscalité du foncier devrait par ailleurs être revue pour décourager la rétention foncière. Une réforme de la fiscalité des plus–values votée cet hiver a été dénoncée par tous les acteurs du logement comme étant contre–productive en terme de mise à disposition de logements.

 

Le doublement du plafond du Livret A est confirmé

La ministre du Logement Cécile Duflot a confirmé que le plafond des dépôts sur le Livret A, actuellement de 15.300 euros, sera doublé pour permettre la construction de plus de logement sociaux mais n’a pas donné de date pour sa mise en œuvre. Seulement 9% des détenteurs de Livret A, mais possédant 50% des encours, atteignent actuellement le plafond du Livret A. L’encours atteignait 226,6 milliards d’euros à fin avril.

« L’objectif est de réaliser chaque année 150.000 logements sociaux », a affirmé Mme Duflot. En 2011, 110.00 logements sociaux ont été financés.

La ministre du Logement a par ailleurs indiqué que serait engagée « la rénovation thermique d’un million de logements par an ». L’entourage de Mme Duflot a précisé que les aides pour améliorer l’efficacité thermique concerneraient 600.000 logements anciens et 400.000 neufs.

Par ailleurs, le sénateur PS de Savoie Thierry Repentin, qui est également président de l’Union sociale pour l’habitat (USH, mouvement HLM), a annoncé le dépôt d’un projet de loi permettant de mettre gratuitement des terrains appartenant à l’Etat ou à des organismes publics à la disposition des collectivités locales pour y construire des logements.

 

Sur La gazette.fr

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
1 mai 2012 2 01 /05 /mai /2012 04:43

 

 

Création d'un village de sans abris

Par le 115 Du Particulier

En sud Seine et Marne, à VILLEBEON, Canton de LORREZ LE BOCAGE, sur un terrain privé de deux hectares, s'implante depuis deux mois et demi une communauté de Sans Abris et de Victimes de l'exclusion.

Le premier « village » du 115 Du Particulier, en quelque sorte

Une initiative solidaire qui s'organise autour de caravanes, de toilettes sèches, d'un réfectoire mobile, d'un collecteur d'eau de pluie... et d'hommes et de femmes à la vie abîmée par l'égoïsme social.

Une initiative qui répond à ce rapport de la Fondation Abbé Pierre du début d'année et qui dénonçait 685000 SDF !

A ce terrible chiffre s'ajoute celui des gens que l'on remet à la rue à la fermeture des centres d'accueil après la trêve hivernale, ainsi que les expulsés locatifs qui connaissent la rue depuis le 15 Mars, date de fin de cette même trêve hivernale !

Un chiffre de 685000 qui pourrait bien être multiplié par deux et dépasser objectivement le million au vu de ce terrible constat !...

Une initiative qui retient l'inventaire du Collectif des Morts de la Rue du 17 Avril 2012 et qui dénonce 110 morts de la rue depuis le début de cette même année 2012...

Plus d'un par jour... Sans faire de bruit...

Car on finit par s'habituer à sa misère, comme on s'habitue à mourir dans l'anonymat tant nos individualismes cultivent l'indifférence sociale, légitimée par leségoïsmes du tout à chacun !...

Une initiative qui dénonce l'étrange silence électoraliste autour de la misère en France, alors que chaque jour qui passe, elle ne cesse de croître dans le mépris mercantile et affairiste des politichiens !

Une initiative qui fait comprendre à celui qui veut bien l'entendre, en conscience, que l'exclusion entretenue fait naître la marginalité et ouvre les portes au désœuvrement, à la détresse, à l'impuissance, à la délinquance et enfin à l'insécurité de ce même tout à chacun.

Une initiative qui tend à ramener ces victimes de l'exclusion sociale sur le chemin et le devant de la citoyenneté, car ceci n'est ni plus ni moins qu'un droit inaliénable et que la communauté doit sans faillir ! 

Une initiative qui rappelle à tout exécutif que si la législation en vigueur et la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme étaient observées et respectées de tous : les Sans abris n'existeraient pas !

Une initiative qui dénonce qu'aucun exécutif n'est au dessus des lois instituées qu'il demande au peuple de reconnaître civiquement et d'observer dans la vigilance policière. Garant de la citoyenneté, l'exécutif doit à chaque instant en être la référence et l'exemple. La moindre inobservation se traduirait par un camouflet de justice et un déni de justice caractérisé d'état entraînant une NON ASSISTANCE à personnes en danger DE MORT !

La preuve 117 victimes "mortes de la rue" enregistrées depuis le début de l'année 2012 à ce jour par le Collectif des Morts de la Rue !...

Une initiative qui se construit avec trois fois rien, quelques rebuts, quelques doublons, quelques épaves de caravanes que l'on restaure avec de la biffe et de la sueur d'exclus...

Une initiative qui pour « survivre » fait son jardin sur 4000 m2, élève des volailles (déjà une centaine), et dont les membres s'organisent à faire des travaux chez des personnes âgées ou isolées : Entretien d'espace, bricolage, services divers...

 

Une initiative qui grandit dans la générosité retrouvée grâce à ce fantastique mouvement citoyen du 115 Du Particulier.

 

Une initiative dont le regard va au delà de l'hiver dans son action,

Car la misère n'est pas saisonnière...

Par contre, par nos actions, votre action, depuis trois mois, nous avons redonné cette dignité à nos frangins de la Bâle par la seule force du cœur et en cela réside toute la magie humaine !...

Cette initiative « pilote » va se développer dans les quatre coins de France... Des projets engagés par des membres du 115 Du Particulier et qui, peu à peu, s'étoffent et se mettent en place... Dans les banlieues de Lyon, Montpellier, Clermont Ferrand, Lille et Lorient où elle est en cours de structuration. Bordeaux, Brive, et Nantes sont actuellement approchées...

Pour cette initiative, nous avons besoin de matériel réformé ou en mauvaise état :

-Bloc sanitaire sur roues, caravanes, tôles ou bardage, bois, poêles à bois, outillage, batteries automobiles, véhicules utilitaires en panne ou à refaire, cuves pour réserve d'eau, matériel de jardin ou agricole, enfin tout ce qui traîne, qui encombre, en surplus et qui s'abîme...

Et bien sûr, comme toute association loi 1901, nous sommes ouverts à toutes formes de dons légaux.

 

Pour y répondre, le standard du 115 Du Particulier est à votre écoute 24h/24h au :

06 67 12 61 81

Merci d'être là 

 

115 Du ParticulierAssociation loi 1901

Siège : 20 route de Lorrez - 77710 VILLEMARECHAL

 

Lien : https://www.facebook.com/# !/groups/115.DU.PARTICULIER/302353523173137/?notif_t=like

Bran du Senon sur Agoravox

 

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
30 avril 2012 1 30 /04 /avril /2012 08:06

JPEG - 79.9 ko

 

 

Le mouvement des Castors a constitué l’une des initiatives les plus originales de la période de Reconstruction en matière de logement. Sous la forme decoopératives d’autoconstruction, des groupes se formèrent pour bâtir de petits ensembles de pavillons. « L’Heureux-Chez-Soi » à Noisy-le-Sec, en présente quelques aspects.

Dossier : Effervescences de l’habitat alternatif


Face à l’intense crise du logement que l’Europe a connue après la Seconde Guerre mondiale, certains particuliers se sont dirigés vers l’autoconstruction. En pointillé sur le territoire ont alors surgi des initiatives coopératives singulières, souvent élevées au rang de mythe par les témoignages qui sont parvenus jusqu’à nous : les Castors. Retour sur l’aventure contrastée d’une poignée de ces habitants-constructeurs à Noisy-le-Sec (Seine-Saint-Denis).

Symbole d’un travail architectural collectif et laborieux, l’originalité du mouvement résidait dans son organisation communautaire : les Castors se montaient en associations et mettaient en commun leurs ressources financières et techniques pour acheter un terrain et y construire eux-mêmes leurs maisons, en dehors des heures de travail. Par l’autoconstruction de l’habitat, le mouvement Castor entendait proposer une solution concrète, effective et matérielle au problème des mal-logés. Il s’agissait, la plupart du temps, de jeunes ouvriers décidés : les chantiers duraient plusieurs années, pendant lesquelles les congés disparaissaient au profit d’un travail physique exigeant. Par ailleurs, ils étaient souvent engagés dans le monde associatif ou politique (membres de la Jeunesse Ouvrière Chrétienne – JOC –, militants du Mouvement populaire des familles, ou encore syndicalistes), de nombreux chantiers étant initiés par des prêtres ou au sein des syndicats.

L’origine du mouvement se confond dans plusieurs initiatives : les Castors seraient apparus en Suède avant 1939, mais on trouve en France, dès 1921, des « cottages sociaux » déjà basés sur le principe d’une autoconstruction organisée (Messu 2007). Certains attribuent l’implantation du mouvement Castor en France à l’action de Christine Brisset à Angers, qui, constatant les limites du mouvement « Squatter » (Mercklé 1994), suggéra l’autoconstruction comme solution alternative. D’autres insistent sur l’expérience Castor de Pessac en 1948, près de Bordeaux, comme premier chantier d’importance sur le territoire (Bancon 1998). Ce dernier conduisit à la reconnaissance par l’administration de « l’apport-travail » comme garant d’emprunt en substitution de l’apport financier. De toute évidence, l’apparition du mouvement paraît assez spontanée en divers lieux et il est difficile d’en retracer avec certitude l’origine.

À l’opposé des constructeurs du dimanche, les Castors furent porteurs d’innovations : logements plus grands que la moyenne et comportant toutes les commodités, respect des dernières normes en vigueur, emploi de procédés nouveaux. C’est dans cette optique que l’Union nationale des Castors (UNC) a été créée et soutenue par Eugène Claudius-Petit, ministre de la Reconstruction et de l’urbanisme de 1948 à 1953, afin d’apporter un appui technique et de partager les savoirs aux chantiers éparpillés sur le territoire. L’UNC rapporte que, entre 1950 et 1954, ses effectifs passèrent de 1 140 à 10 350 Castors, le nombre de chantiers de 1 050 à 5 000 et celui des logements habités de 90 à 5 350. Cependant, elle ne recensait pas les Castors de la région parisienne, estimés à 10 000 en 1959 (Inyzant 1980). Les années 1950 ont ainsi marqué l’apogée d’un mouvement qui s’est ensuite progressivement essoufflé.

Une légende dorée

À la lecture des quelques ouvrages existants sur le sujet (dont les auteurs sont souvent d’anciens Castors), on est rapidement séduits par une vision idéalisée. Tout d’abord, les qualités humaines des Castors sont valorisées à l’extrême. La réponse à la violence de la guerre se traduit chez ces ménages par un sursaut de fierté pour le travail, ainsi qu’une discipline volontaire. La solidarité est alors la valeur essentielle à la réussite de l’entreprise, comme l’analyse le sociologue Michel Messu : « Principe fondateur, unificateur et régulateur du groupe, la solidarité à l’œuvre chez les premiers Castors n’est donc ni une technique, ni seulement un sentiment » (2007, p. 160).

Si l’on peut parler d’une « mythologie » Castor, elle concerne plus particulièrement l’idée d’une utopie communautaire. Cette vision se retrouve chez Daniel Bancon dès le sous-titre de son ouvrage : L’aventure communautaire de 150 jeunes qui décidèrent de construire une cité idéale. Le règlement intérieur du chantier de l’Alouette, initié par un prêtre, indiquait : « Nous ne bâtirons pas chacun sa maison mais ensemble notre cité » [1]. On ressent très nettement ici la volonté de transformer la société, de bâtir un monde nouveau. L’ancien Castor insiste, cependant, sur le fait que la cité a été communautaire surtout pendant sa construction.

Danièle Voldman (1997) apporte certaines nuances à ce témoignage en replaçant au cœur de l’initiative son aspect essentiellement pragmatique. Du point de vue global de la reconstruction, « l’utopie communautaire » est à resituer dans l’apparente impossibilité des pouvoirs publics à résoudre la crise du logement et présente la particularité de construire sans recourir aux entreprises de bâtiment.

« L’Heureux-Chez-Soi »

À Noisy-le-Sec, l’initiative fut portée par le maire-adjoint, qui organisa les réunions et trouva un terrain constructible [2]. Vingt ménages s’engagèrent progressivement dans le projet. Une société coopérative fut créée en 1951, dans l’objectif de construire le lotissement « L’Heureux-Chez-Soi » [3], destiné à être placé sous le régime de la copropriété. Les plans furent décidés en mairie et un architecte fut imposé, ce qui s’avéra assez contraignant : par exemple, la construction de garages fut tout d’abord interdite. Ils furent creusés par la suite, une fois les obligations du cahier des charges « oubliées ».

En plus de la construction et de l’apport-travail fourni par les Castors, ces derniers devaient verser chaque mois de l’argent au Crédit foncier, en vue de rembourser l’emprunt financier contracté pour payer le terrain et les matériaux. Les six premiers mois, grâce à la prime à la construction, ils n’avaient pas à payer. Dans la plupart des cas, les crédits s’étalaient sur 25 ans, les ménages étant réellement propriétaires de la maison qu’ils avaient construite 20 ans après s’y être installé.

Dessinée par les services de la mairie, la morphologie urbaine du lieu évoque l’idée d’une communauté : les vingt pavillons réunis en un square enclavé dans le tissu résidentiel, autour d’un terre-plein central, donnent à voir un cercle relativement clos dans lequel sont regroupés des familles. La mitoyenneté des maisons ajoute à cette impression d’ensemble.

Plan du square Pasteur
JPEG - 59.9 ko
Source : Archives communales de Noisy-le-Sec

Quatre années furent nécessaires à la construction des maisons. Tous les pavillons furent montés en même temps, et chacun travailla à la construction de toutes les maisons. Les Castors réalisaient eux-mêmes presque tous les travaux : certains étaient soudeurs, charpentiers ou encore peintres en bâtiment, mais la plupart d’entre eux n’avait aucune qualification et apprenait sur le terrain.

Le chantier des Castors de Noisy-le-Sec
JPEG - 61.8 ko
© Selvon
JPEG - 68.2 ko
© Selvon

Heurs et malheurs d’une mise en place

À l’histoire du chantier se mêle aujourd’hui le souvenir d’un projet de vie chargé de sentiments ambivalents, d’oublis et de nostalgie. Lors d’un entretien collectif avec quatre des Castors de Noisy-le-Sec (dont trois habitent encore sur place), nous avons pu constater l’importance des relations entre les familles et le caractère particulièrement poreux des frontières entre l’espace public et le domaine privé. Ainsi, des relations intenses et sincères se sont nouées entre des personnes qui étaient peu de temps auparavant de parfaits inconnus, comme l’évoque cette habitante présente dès la construction des maisons :

« C’est vrai que, quand on a emménagé, on était tous dehors le soir, à discuter. À l’époque il n’y avait pas de télévision. On était bien, tous réunis. M. Lebel jouait de l’accordéon. Tout le monde était gai ! Pourtant on avait des soucis, on n’était pas riches. Mais on était comme une famille. On s’entendait bien, c’était chouette. Les maris jouaient au foot avec les gosses le soir. »

Mais l’expérience n’a pas laissé que de bons souvenirs : s’il n’y eut pas de disputes notoires sur le chantier, le travail était dur et exigeait de nombreuses privations financières, laissant de côté loisirs et vie de famille. Pendant que le Castor construisait lui-même son logement pour sa famille, la vie du foyer comme la vie de couple étaient mises entre parenthèses. En plus de leur(s) emploi(s), lorsque l’homme travaillait sur le chantier, la femme devait s’occuper seule de tout le reste. Les sacrifices étaient partagés, et les conséquences sur le moral des ménages furent rudes.

En outre, le square fut la scène d’un certain nombre de complications sociales et familiales. Ainsi, trois Castors furent exclus du projet car ils ne respectaient pas les heures de travail obligatoires inscrits au règlement du chantier. Une fois les pavillons habités, une famille ne voulut plus rembourser le Crédit foncier et fut expulsée. Par ailleurs, la forte interconnaissance au sein du voisinage rendait très perméable l’intimité des familles. S’il était impossible lors du chantier d’avoir des secrets, les situations financières comme familiales étant nécessairement connues de tous, il semble que cette forme de « transparence » a perduré après l’emménagement et est vraisemblablement responsable d’un certain nombre de tensions internes. L’effet de collectivité a, par ailleurs, permis à certains couples de se décharger de l’éducation des enfants.

Dans la période qui suivit l’emménagement, le lotissement sembla alors fonctionner comme une réelle communauté, avec ce que cela comporte d’intrusion, d’enfermement, mais aussi d’interdépendance et de solidarité.

Un mythe ébréché

Au regard de l’expérience de Noisy-le-Sec, on peut remettre en question le mythe Castor. En effet, l’entretien collectif rapporte les conditions extrêmement difficiles du chantier ainsi que le poids de l’investissement matériel, mais surtout physique et psychologique. Même si les Castors insistent sur le fait qu’ils referaient la même chose sans hésiter, les sacrifices consentis restent toujours perceptibles, 50 ans plus tard.

À Noisy-le-Sec, les Castors n’étaient pas des militants, ni des adhérents à la JOC, et ils ne parlaient jamais de politique. On peut penser qu’ils étaient moins enclins à la poursuite d’un idéal, moins sensibles à l’idée d’une utopie communautaire. Pour les anciens Castors questionnés, la visée utopique d’une telle expérience est rejetée catégoriquement aujourd’hui comme hier, la réponse pragmatique au besoin de logement étant la principale raison de leur engagement. L’une d’entre eux le certifie :

« Ah non, ce n’était pas une utopie ! C’était un début de richesse, de fortune pour les trois quarts de ceux qui ont fait ça. Vous débutez, vous n’avez rien ! Et là, vous empruntez, vous remboursez et vous avez quelque chose. Vous vous rendez compte, si on devait payer un loyer pour quatre pièces, cinq pièces ! Ah non, ce n’est pas une utopie, les Castors ! C’est du concret, très bénéfique ! Seulement, faut pas être fainéant. »

Pour les Castors de Noisy-le-Sec, le choix de l’autoconstruction collective a donc été porté par des raisons pratiques et non pas idéologiques. L’idéal visé concernait, avant tout, l’accès à la propriété d’un pavillon. Par ailleurs, l’UNC insistait en 1950 sur le fait que, malgré le succès de la formule, elle ne devait pas être vue comme une solution au problème du logement, mais comme un palliatif regrettable et regretté, notamment par les Castors, qui tiennent à ce que leur geste de constructeur soit aussi un geste de contestation (Mercklé 1994, p. 13).

Le square Pasteur aujourd’hui
JPEG - 61.9 ko
JPEG - 79.9 ko

Aujourd’hui, dans le square, la plupart des Castors sont décédés ou ont déménagé. Une minorité des pavillons reste habitée par des descendants de Castors, mais la plupart ont été revendus à des personnes qui ignorent l’histoire du quartier. Chacun a repeint sa maison selon ses goûts, a opéré des travaux variés sans souci de l’harmonie visuelle et architecturale du square et des contraintes initiales inscrites dans le cahier des charges. Les liens de voisinage sont désormais ici comme ceux qu’on trouve ailleurs, et l’esprit communautaire du chantier a définitivement disparu. Rien ne distingue plus « L’Heureux-Chez-Soi », expérience d’habitat alternatif en autoconstruction collective, d’un lotissement lambda des années 1950.

Bibliographie

  • Bancon, D. 1998. Les Castors de l’Alouette (1948-1951). L’aventure communautaire de 150 jeunes qui décidèrent de construire une cité idéale, Pau : Princi Negue.
  • Inyzant, H. 1980. Le mouvement Castor en France entre 1950 et 1960. Recherche historique, analyse économique et politique, rapport pour le ministère de l’Environnement et du cadre de vie.
  • Mercklé, P. 1994. La crise du logement d’après-guerre en France et les mouvements coopératifs : l’exemple des Castors, mémoire de DEA de sciences sociales sous la direction de Marcel Roncayolo, ENS/EHESS.
  • Messu, M. 2007. L’Esprit Castor. Sociologie d’un groupe d’autoconstructeurs. L’exemple de la cité de Paimpol, Rennes : Presses universitaires de Rennes.
  • Vilandrau, M. 2002. L’étonnante aventure des Castors. L’autoconstruction dans les années 50, Paris : L’Harmattan.
  • Voldman, D. 1997. La reconstruction des villes françaises de 1940 à 1954. Histoire d’une politique, Paris : L’Harmattan.

Notes

[1] Souligné par des majuscules dans le texte (Bancon 1998, p. 42).

[2] Archives communales de Noisy-le-Sec, dossier concernant les Castors de Noisy-le-Sec, « 1958 – Demande d’autorisation de construction de groupe “les Castors”, rue Pasteur, 1699 ».

[3] Nom choisi par « la littéraire du groupe », Mme Selvon.

 

Caroline Bourgourd sur metro  politiques.eu

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
27 avril 2012 5 27 /04 /avril /2012 06:49

 

hlm photo jpg-copie-1

 

Les loyers des logements sociaux sont de moins en moins adaptés aux ménages les plus modestes. C’est l’enseignement qu’on peut tirer d’une étude publiée le 16 avril 2012 par le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD), qui compare le niveau des loyers pratiqués par les organismes HLM avec celui des plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement (allocation logement et aide personnalisée au logement).

39 % du parc social affiche un loyer non compatible avec les revenus des ménages les plus pauvres. Et les nouveaux logements sont moins accessibles que par le passé : trois quarts des logements sociaux produits aujourd’hui dépassent les barèmes des aides (1)
Alors qu’en ce qui concerne ceux construits avant 1981 (qui représentent plus de la moitié des logements sociaux), seuls 12 % sont supérieurs aux plafonds (et donc 88 % sont plus accessibles).

Autre donnée alarmante : le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) – destiné aux foyers ayant les revenus les plus bas – ne représente que 20 % des nouveaux logements financés alors que 66 % des entrants dans le logement social remplissent les conditions de ressources correspondantes. 
Les logements PLUS (prêt locatif à usage social), qui constituent la plus grande part de la production, sont à 73 % au-dessus des barèmes.

Parc accessible surreprésenté dans les ZUS - Et la situation est encore pire concernant les zones urbaines sensibles (ZUS). Le parc le plus accessible étant le parc ancien, il s’y trouve surreprésenté : 85 % des logements en ZUS sont de loyer abordable, d’où une propension à orienter les ménages pauvres vers ces quartiers.

Mais la mission sociale du logement social est « assurée » selon leHCLPD, qui cite notamment cette donnée : « La part des locataires HLM appartenant au premier quartile de revenus, c’est-à-dire aux 25 % les plus pauvres, est passée de 12 % en 1973 à près de 40 % en 2006. » « Ce paradoxe d’un accueil plus social et de loyers qui le sont moins s’accompagne de taux d’effort qui, même s’ils restent très inférieurs à ceux du secteur privé, connaissent néanmoins une réelle augmentation », insiste le Haut comité.

Concentration de la paupérisation - Deux dommages collatéraux toutefois : un déclassement parfois, c’est-à-dire l’attribution à un ménage d’un type de logement inférieur à celui auquel il pourrait normalement prétendre, et une concentration de la paupérisation du parc sur certains territoires.

Face à ces incohérences (les logements produits « ne permettent pas de loger le public auquel ils sont destinés »), le HCLPD appelle de ses vœux à se poser vraiment les questions essentielles : faut-il relever les barèmes des aides personnelles ? Le niveau des aides à la pierre ? Revoir la répartition des loyers au sein du parc ? Agir sur les coûts de construction et comment ?

Note

L’exploitation des données étudiées part d’un présupposé : le barème des aides personnelles (allocation logement ou aide personnalisée au logement) est de nature à permettre la solvabilisation des ménages qui les perçoivent, sous réserve que le niveau de leur loyer réel ne dépasse pas le montant plafond pris en compte dans le calcul de l’aide. -

 

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
18 avril 2012 3 18 /04 /avril /2012 13:33

hlm photo jpg-copie-2

Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) publie une étude réalisée par ses soins à partir des données du Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (qui remplace, depuis 2011, l'enquête sur le parc locatif social). Ce travail montre que les loyers HLM sont de moins en moins compatibles avec les revenus des ménages les plus pauvres, malgré les diverses aides au logement. De quoi apporter un écho factuel aux 40% de locataires du parc social disant "éprouver des difficultés financières à faire face" au paiement de leurs loyers dont faisait tout récemment état le dernier Baromètre d'image du logement social présenté par l'Union sociale pour l'habitat (voir notre article du 13 avril).
L'étude a consisté à comparer le niveau des loyers pratiqués par les bailleurs sociaux avec celui des loyers plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement. Malgré un certain nombre de difficultés méthodologiques reconnues par le HCLPD, les résultats mettent clairement en valeur l'existence du problème. Ainsi, 39% des logements du parc social présentent des loyers supérieurs aux loyers plafonds des aides au logement. Dans 10% des cas, ce "surcoût" dépasse de moins de 10% le loyer plafond. Dans 11% des cas, le dépassement est compris entre 11 et 20% et, dans 18% des cas, il est supérieur à 20%. A l'inverse, 35% des loyers HLM sont inférieurs de plus de 20% au loyer plafond. 
Les loyers proportionnellement les moins accessibles sont les T3 (60% de loyers supérieurs au plafond applicable à une famille avec un enfant) et les T4 (58% de loyers supérieurs au plafond applicable à une famille avec deux enfants), deux catégories qui sont aussi les plus présentes dans le parc HLM.
Autre élément mis en avant par l'étude du HCLPD : les logements récents sont les moins abordables. Ainsi, seuls 12% des logements livrés avant 1981 présentent un loyer supérieur au barème des aides. Mais la proportion de loyers supérieurs au plafond passe à 66% pour les logements livrés sur la période 1981-1999, à 69% sur la période 2000-2004, à 74% entre 2005 et 2009 et à 76% pour les logements livrés en 2010. Pour le HCLPD, "on peut y voir clairement l'impact de la réforme de 1977, caractérisée par une réorientation des aides : une diminution des aides à la pierre supposée être compensée par les aides à la personne".

"Un accueil plus social et des loyers qui le sont moins"

L'étude juge également que "la répartition des loyers joue contre la mixité sociale". Seuls 15% des logements sociaux situés en ZUS affichent ainsi un loyer supérieur aux barèmes. Mais cette proportion monte à 45% hors ZUS. Conclusion : les ZUS, qui représentent 23% du parc social, disposent de 31% du parc accessible pour les ménages les plus pauvres. Ce pourcentage est d'ailleurs en réalité supérieur si l'on tient compte de la rotation plus importante des logements situés en ZUS. 
Le HCLPD se garde, bien sûr, de condamner le logement social. L'étude estime en effet que "malgré la hausse des loyers, le logement social se tourne davantage que par le passé vers les ménages les plus modestes". La part des locataires HLM appartenant au premier quartile de revenus (les 25% de ménages les plus pauvres) est d'ailleurs passée de 12% en 1973 à près de 40% en 2006. Une évolution qui conduit le HCLPD à souligner le "paradoxe d'un accueil plus social et de loyers qui le sont moins", aboutissant à augmenter fortement le taux d'effort des locataires du parc social (qui reste toutefois encore loin de celui des locataires du parc privé). Les autres conséquences pointées par l'étude sont le déclassement (accepter un type de logement inférieur à celui auquel on pourrait prétendre) et la concentration de la paupérisation du parc social sur certains territoires.
Si les constats du HCLPD "ne portent pas de jugement à l'égard des décisions prises par les organismes sur la fixation des loyers" - cette dernière étant "encadrée par la réglementation, contrainte par l'équilibre des opérations et liée aux caractéristiques propres à chaque logement" -, l'étude soulève néanmoins une "incohérence" : le fait que les logements produits, y compris en PLAI, ne permettent pas de loger le public auquel ils sont destinés. Reste à trouver, pour sortir de cette impasse, des solutions que le HCLPD se contente d'effleurer sous forme de questions, sans prétendre y répondre dans la note : " Faut-il relever les barèmes des aides personnelles ? Faut-il relever le niveau des aides à la pierre ? Faut-il revoir la répartition des loyers au sein du parc ? Faut-il agir sur les coûts de construction et comment ?"

 

Jean-Noël Escudié / PCA sur Locatis.info

 

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article
5 avril 2012 4 05 /04 /avril /2012 13:27

vermietung

 

 

L’Allemagne ne connaît pas de crise du logement ; elle le doit en grande partie à une démographie peu dynamique et à un parc ancien abondant. Le grand nombre de locataires et le cadre juridique des rapports locatifs jouent aussi un rôle dans la modération des prix : à l’heure où l’encadrement des loyers est débattu en France, retour sur un modèle original.

 

 

Dossier : Les nouvelles politiques du logement

 

En matière de logement, l’Allemagne fait figure d’exception : elle n’a connu ni l’augmentation des prix, ni l’envol des loyers observés dans la majorité des pays développés au cours de la décennie qui a précédé la crise financière. Depuis peu, sa législation des loyers fait également figure de référence alors que le débat politique se focalise à la fois sur l’évolution générale des loyers et sur le caractère scandaleux de certains loyers exigés pour des petits logements, situés dans les marchés les plus tendus, essentiellement à Paris. Dans quelle mesure le cadre juridique des rapports locatifs explique-t-il l’évolution maîtrisée des loyers en Allemagne ? Ce cadre serait-il transposable en France ?

Plusieurs explications sont avancées pour expliquer la relative facilité avec laquelle les Allemands se logent : d’abord, la démographie et le fait que l’offre de logements suffit à répondre à une demande déclinante, même si la tension du marché est très inégale selon les lands. Ensuite, l’absence de métropole comme Londres ou Paris. Enfin, le choix de privilégier le logement locatif et la façon dont le secteur privé a été encouragé à y investir. On se contentera de rappeler que l’Allemagne a le plus fort pourcentage de locataires du secteur privé de l’Union européenne (55 %) et que, si le cadre juridique est national, le logement reste strictement de la compétence de chaque land, la commune agissant par délégation du gouvernement régional.

 

Un modèle unique de bail à durée indéterminée

 

iDepuis 1971 [1], il n’existe qu’un type de contrat de bail utilisé quel que soit le statut du propriétaire. Le bail est à durée indéterminée et il n’est pas possible d’y mettre fin pour vendre le logement. Une seule possibilité de donner congé est prévue, la reprise pour occupation personnelle, mais elle est contrôlée par le juge et reste assez rare ; elle est limitée dès lors que le propriétaire a plusieurs logements. À l’inverse, le locataire peut résilier son bail avec un préavis de trois mois. Le bail doit mentionner la surface du logement et le prix du loyer au mètre carré.

Concernant la fixation du montant des loyers, la liberté est la règle, mais le locataire peut se tourner vers le juge s’il estime que le loyer qu’il a accepté est usuraire [2], c’est-à-dire supérieur de 20 % aux loyers pratiqués pour des logements équivalents. Dans ce cas, le locataire doit faire la preuve qu’il n’y avait pas d’offre alternative correspondant à sa recherche. Il ne s’agit pas d’une obligation que l’on qualifierait en France d’ordre public : le locataire est libre d’accepter un loyer hors normes en vertu de l’adage « pas de plaignant, pas de juge ». Si le juge décide de baisser le loyer, le nouveau montant se substitue de plein droit à celui qui figurait dans le bail et le locataire peut récupérer les sommes indues au maximum sur les trois dernières années. La pratique des bailleurs ayant évolué pour anticiper les réponses des tribunaux et mieux respecter les normes, ce type de procédure est maintenant beaucoup moins fréquent.

On notera par ailleurs que, dans le cas où la surface réelle se révèle inférieure de plus de 10 % à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut, sans avoir recours au juge, réduire son loyer de façon à ce que le loyer au mètre carré corresponde à la valeur contractuelle.

Il est possible d’insérer dans le contrat de bail une clause prévoyant une augmentation périodique forfaitaire ou une clause d’indexation, mais il semble que ce ne soit pas la pratique majoritaire. Si aucune clause de cette nature ne figure dans le bail, le propriétaire peut demander à son locataire une augmentation (au plus tôt un an après la conclusion du bail et au plus tous les dix-huit mois) avec un maximum de 20 % tous les trois ans. Le locataire a trois mois pour négocier, accepter ou refuser cette augmentation. En cas de refus du locataire, le propriétaire n’a pas d’autre recours que de se tourner vers le juge [3]. Le loyer déterminé par le juge s’appliquera alors de plein droit, mais le locataire reste libre de résilier son bail.

Cette façon de procéder, à la fois pour les loyers de relocation et pour les augmentations en cours de bail, tend à réduire la forte différence que l’on observe en France dans les zones tendues entre les loyers des locataires en place et les loyers de relocation.

 

La notion de loyers comparables et les miroirs des loyers

 

La régulation informelle des loyers pratiquée en Allemagne demande, pour fonctionner, une connaissance relativement accessible des prix pratiqués, afin d’informer non seulement les bailleurs et les locataires, mais aussi l’action des juges. Que la saisine du juge résulte de l’action du propriétaire ou de celle du locataire, la loi prescrit que le juge se détermine en fonction des loyers pratiqués pour des logements comparables. Pour ce faire, la loi a prévu trois moyens [4] :

  • le recours à un expert (entre 700 et 1 500 €) ;

  • trois références de loyers de logements comparables ;

  • les éléments fournis par une banque de données des loyers.

Il n’existait pas de modèle de la banque de données ainsi évoquée dans la loi. C’est ce qui a incité l’association des propriétaires de Cologne, fondée à la fin du xixe siècle, et celle des locataires, créée en 1900, à mettre en chantier, avec l’appui de la ville et d’une association d’experts immobiliers, le premier « miroir des loyers » (Mietespiegel) à partir des années 1970.

Le miroir des loyers de Cologne traite de l’ensemble des logements de la ville, à l’exception des maisons individuelles et des biens exceptionnels par la qualité ou par la taille. Il fournit des fourchettes de loyer en fonction de critères portant sur la qualité du quartier, la taille du logement, son niveau d’équipement, sa date de construction. Il est envisagé d’y intégrer, à l’avenir, les performances énergétiques. Il ne reflète que les « loyers froids », c’est-à-dire hors charges. Les chiffres retenus résultent de dires d’experts : ils sont fondés sur un grand nombre de données mais résultent d’une négociation entre les partenaires du miroir plus que d’un travail statistique sophistiqué [5]. Les données sont actualisées tous les deux ans.

L’exemple de Cologne a fait école, mais il n’existe pas un modèle unique de miroir des loyers. Certaines villes excluent les loyers de relocation et ne prennent en compte que les loyers qui ont été modifiés dans les quatre dernières années, d’autres intègrent les loyers de relocation. Tout est affaire de décision locale. La plupart des villes disposent de miroirs fondés sur la concertation, mais d’autres, comme Munich ou Berlin, ont choisi de créer des observatoires dits « qualifiés », élaborés selon les règles de l’art statistique par des experts. Ainsi, après une contestation, Munster est passé (pour plus de 150 000 € tous les deux ans) d’un observatoire du type de celui de Cologne, qui existait depuis 15 ans, à un miroir « qualifié » ; les résultats du second sont venus confirmer ceux du premier.

 

Négociation, médiation informelle et intervention du juge

 

Les règles du jeu placent le marché sous le contrôle du juge. La décision de ce dernier se fonde sur l’analyse du loyer normal pour le logement et ne prend pas en compte la situation sociale du locataire. Sauf dans le cas où un expert intervient, le juge se réfère au miroir des loyers pour rendre sa décision, ce qui présente l’avantage de rendre cette dernière assez prévisible. En l’absence de miroir et d’expertise, il peut s’appuyer sur les références fournies par les parties. Le coût global d’une procédure s’élève à douze fois le montant du litige, somme à laquelle s’ajoutent les honoraires des avocats et le coût éventuel d’une expertise. Le nombre de saisines serait à Cologne de l’ordre du millier par an (sur un parc de 550 000 logements), une part importante des contentieux locatifs portant sur les charges.

Ce système fonctionne parce que les deux associations qui prennent en charge les frais de procédures, de propriétaires et de locataires ont chacune un quasi-monopole de fait dans leur secteur. L’association de propriétaires revendique 24 000 membres, dont une part importante de propriétaires occupants, et l’association de locataires fait état de 60 000 membres. Si elles représentent et défendent leurs adhérents, leur activité s’inscrit, avant tout, dans le registre de la prestation de services. Par exemple, l’association des locataires est chargée par la municipalité de l’expertise des contrats des personnes en difficulté qui sollicitent son aide ; nombre de redressements portent sur des erreurs en leur défaveur dans les décomptes de charges locatives.

 

La rotation des locataires, crainte principales de propriétaires

 

La crainte principale, selon les associations, ne serait pas comme en France, le mauvais payeur, voire le squatter, mais le « locataire nomade » [6]. Les bailleurs redoutent la résiliation du bail par un locataire qui aura trouvé un logement d’un meilleur rapport qualité–prix. Le premier enjeu consiste donc à limiter la rotation des locataires. Elle serait en moyenne de 6 % par an à Cologne, mais de 3 % au sein du parc de la GAG, une société privée dont la ville est actionnaire et qui joue de facto le rôle de bailleur social.

Pouvoirs publics, locataires et bailleurs privilégient la stabilité des occupants. C’est ce qui expliquerait la relative facilité avec laquelle les divers partenaires s’accordent sur les valeurs retenues par le miroir des loyers. Ainsi, ces dernières années, la très faible hausse des loyers « froids », c’est-à-dire hors charges, résulterait principalement d’une compensation de fait, par les bailleurs, de la forte hausse des charges qui est venue amputer la solvabilité des locataires.

Un système transposable en France ?

L’absence de forte tension sur le marché est pour beaucoup dans le succès de ce mode de fonctionnement. Même si quelques marchés comme Munich ou Cologne sont qualifiés de tendus par rapport à celui d’autres villes allemandes, la situation est sans commune mesure avec ce que l’on peut observer à Paris ou à Londres. La répartition de la population sur l’ensemble du territoire et la démographie expliquent cette absence de tension.

La transposition d’un tel système en France, s’il était envisagé, se limiterait au seul parc locatif privé, soit 24 % des ménages, contre 55 % des ménages en Allemagne. Il n’existe pas en Allemagne de système dual comme en France où le parc locatif privé et le parc locatif social obéissent à des règles totalement différentes. Cela ne permettrait donc pas de réduire l’écart considérable qui existe, dans les zones les plus tendues, entre les conditions faites aux locataires du parc social et à ceux du parc privé.

En revanche, ce mode de contrôle aurait pour effet d’éliminer les loyers « indécents » qui s’écartent trop des loyers moyens et peut-être aussi de réduire l’écart entre le niveau de loyer des nouveaux locataires et celui des locataires en place. Est-ce que cela aurait un effet sur les rapports locatifs et sur le niveau de la construction (et donc la tension sur les marchés et l’âpreté de la concurrence pour un logement) ?

Concernant l’effet des différents dispositifs, on observera que les deux pays européens qui comptent le plus fort pourcentage de locataires, la Suisse et l’Allemagne, sont aussi ceux où le locataire est le plus protégé et le bailleur le plus contraint, ce qui va à l’encontre du discours habituel des lobbies de propriétaires privés. Si, en Allemagne, le juge intervient en dernier ressort, le miroir des loyers joue un rôle préventif, car il évite d’aller devant le juge, sachant que celui-ci fera référence à celui-là.

Quelle que soit l’évolution du cadre légal, la pratique des miroirs de loyers montre tout ce que l’existence de données non contestées sur le niveau et l’évolution des loyers peut apporter pour le fonctionnement du marché, sa régulation, la programmation des investissements et l’évaluation des politiques publiques.

 

Pour suivre le débat sur le contrôle des loyers, voir aussi :

Notes

 

[1] Avec la première loi de protection des locataires (code civil : art. 557 et 558).

[2]Wuchermiete, art. 5 du code pénal économique.

[3]Mieterhönungsbegehren.

[4] Art. 558, al. 2.

[5] À Cologne, le choix a été fait de procéder par le rapprochement des données dont disposent l’association des propriétaires, l’association des locataires, la GAG (société anonyme privée appartenant à la ville et propriétaire de 43 000 logements) et une association d’experts immobiliers. Dans la négociation, la logique de l’association des locataires et du représentant de la ville est de contenir la hausse ou d’enregistrer les baisses et celle de l’association des propriétaires est de rendre possible la hausse, mais les uns comme les autres sont contenus par le marché, la rotation des locataires constituant la menace première pour les propriétaires.

[6] Sur le traitement des impayés et des expulsions, cf. ANIL. 2008. « Sans abri et mal logés en Allemagne »

 

Bernard Worms sur métro politiques.eu

Repost 0
Published by Parti socialiste Mundolsheim - dans Logement
commenter cet article